מכירת דירה יד שניה
מכירת דירה מחייבת ייעוץ וייצוג משפטי להבטחת האינטרסים של מוכר הדירה לרבות קבלת התשלום עבור הדירה במועדים שסוכמו ומניעת תביעות עתידיות בקשר לדירה.
בדיקת נסח הטאבו: יש לוודא שאכן הדירה רשומה על שם המוכר והאם רשומות הערות אזהרה אחרות שעלולות לעכב את מכירתה כגון משכנתא או עיקול.
בדיקת עלויות מיסוי מקרקעין: מס שבח והיטל השבחה. במכירת דירה יחויב המוכר בתשלום מס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין, אלא אם כן הוא זכאי לפטור.
בעניין זה יש לבדוק האם יש זכאות לפטור מלא באחד ממסלולי הפטור כגון: במכירת דירה יחידה (בכפוף למגבלת התקרה), במכירת דירה שנתקבלה בירושה, בהעברת דירה לקרוב ללא תמורה או במסלול פטור אחר. אם אין פטור, יש לבדוק האם ניתן להפחית את תשלום המס על ידי תשלום מס ליניארי מוטב או מס היסטורי.
חוק מיסוי מקרקעין מורכב ומתעדכן מעת לעת ויש להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום זה. גם לגבי היטל ההשבחה יש לבדוק זכאות לפטור.
עורך הדין יאסוף את המידע הרלבנטי לבדיקת עמידה בתנאי הפטור או הפחתת המס, וכן לצורך תכנון מס לגיטימי. במידה ואין זכאות לפטור ממסים, יחושב גובה המס שעל המוכר לשלם על מנת לדעת מהן ההשלכות של מכירת הדירה עבור המוכר בזמן הנתון שבחר לעשות זאת. ייתכן והמתנה של מספר חודשים במכירה תחסוך ממון רב. במידה והמוכר נכה ו/או עולה חדש ו/או בן משפחה שכולה ו/או נפגע פעולות איבה וכיו"ב מומלץ לעדכן את עורך הדין היות וייתכנו הקלות מס במקרים אלו.
במידה ועליכם לשלם מס שבח רצוי לצרף את כל ההוצאות ששילמתם עבור רכישת הדירה החל משכר טרחת עורך דין, שיפוץ לדירה והריבית הריאלית ששילמתם עבור המשכנתא במידה ולקחתם.
ניהול משא ומתן מול הקונה או בא כוחו.
ניסוח ההסכם: יש להקפיד על ניסוח המגן על האינטרסים של המוכר לרבות הצהרות הקונה כי בדק את הנכס ומערכותיו, את שטחו וסביבתו ואת המצב המשפטי, הרישומי והתכנוני של הנכס ושל זכויות המוכר בנכס בכל הרשויות וכי על יסוד בדיקותיו הוא רוכש את הנכס כמות שהוא וכי הוא מוותר על טענות ו/או תביעות נגד המוכר בכל דבר ועניין הקשור למצב הנכס ו/או למצב הזכויות בנכס לרבות כל טענת אי התאמה, ליקוי ו/או פגם.
נוסח ההסכם יתייחס לסוגיות נוספות כגון מכירת זכויות בנייה.
חשוב גם לנסח בהסכם את חלוקת תשלומי המסים בין המוכר והקונה כך שממועד קבלת התשלום האחרון ע"י המוכר, מסירת החזקה והעברת הזכויות על שם הקונה יחולו תשלומי המיסים ותשלומי החובה העירוניים החלים על הנכס כגון תשלומים עבור ארנונה וועד בית על הקונה וישולמו על ידו.
לסיכום: מכירת דירה מחייבת ייעוץ וייצוג משפטי ואשר על כן מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין בכל הקשור לפן המשפטי של העסקה לרבות היבטי המיסוי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.
כל המידע המוצג באתר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי משפטי .