מיכל ליף עו"ד ומגשרת

מדובר על עסקה בעלת היקף כלכלי משמעותי ולכן יש להקפיד על בדיקות מקצועיות מקדימות, לרבות בדיקות משפטיות.

 

לבדיקות המקדימות חמישה היבטים:

היבט קנייני, היבט תכנוני, היבט מימוני, היבט מיסויי, היבט פיזי.

​

בהיבט הקנייני:

זיהוי הנכס ואופן רישום הנכס: האם רשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, האם ישנה חברה משכנת, האם יש הגבלה על העברת הזכויות בנכס, האם מדובר על בעלות או על חכירה ועוד. נעשית בדיקת נסח הטאבו, בדיקת מסמכי הבית המשותף (תשריט, צו, תקנון), בדיקת אישור זכויות, בדיקת הסכם חכירה, בדיקת הסכם רכישה מקורי. בדיקת זיהוי המוכר לעתים ברשם החברות אם המוכר הוא חברה ובדיקת שעבוד זכויות ברשם המשכונות ועוד.

​

בהיבט תכנוני:

ההמלצה היא על בדיקת שמאי: בדיקת תכניות בנין עיר, בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית (בדיקת היתרי הבנייה, טופס 4, חריגות בנייה, שימושים חורגים, הפקעות, צווי הריסה וכו), בדיקת ייעודי הקרקע, בדיקת זכויות בניה נוספות ועוד.

​

בהיבט המימוני:

בניית לוח התשלומים בהתאם למקורות ההון של הקונה: הון עצמי ומשכנתא. אם למוכר יש משכנתא על הנכס – לכוונתו לסלק את המשכנתא מכספי התמורה או לגרור אותה ישנה השלכה על בניית לוח התשלומים.

​

בהיבט המיסוי:

בדיקת היבטי המיסוי של העסקה וביצוע תכנון מס מיטבי באמצעות בדיקת כל הנתונים מראש.

​

בהיבט הפיזי: ממליצה על בדיקת הנכס וסביבתו על ידי חברת בדק בית או בעל מקצוע (מהנדס, חשמלאי, אינסטלטור): בדיקת טיב הנכס, מצבו הפיזי, תקינות מערכות הנכס (חלונות, תריסים, מיזוג אויר, מים, חשמל), בדיקת רטיבויות.

​

הטיפול המשפטי כולל ניהול משא ומתן מול המוכר ובא כוחו לקביעת תנאי העסקה, תוך הגנה מירבית על האינטרסים של הלקוח, עריכת ההסכם והכנת מסמכים נלווים. לאחר מועד חתימת ההסכם, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, קבלת אישורים עד לרישום הזכויות על שם הקונה בטאבו קבלת חזקה ע"י הרוכש והשלמת העסקה.